1. Identificação das partes
CONTRATADO: [nome/razão social], CNPJ [número], e-mail [e-mail], telefone [número]. Responsável técnico pela execução: [nome], CREA/CAU nº [número], quando exigido pelo condomínio ou pela prefeitura. CONTRATANTE: [nome], CPF/CNPJ [número], e-mail [e-mail]. Obra: [endereço completo], [apartamento/casa], com área de intervenção de [área] m². Ambientes atingidos: [lista dos ambientes].
2. Escopo — o que está incluído
Execução dos serviços abaixo, na obra identificada no item 1, nas quantidades medidas em vistoria de [data]: a) demolição de piso e revestimento e remoção de entulho: [quantidade] m², com [número] caçambas previstas — mão de obra e material; b) alvenaria, chapisco, reboco e contrapiso: [quantidade] m² — mão de obra e material; c) instalação elétrica: [quantidade] pontos novos e [quantidade] pontos remanejados, quadro com [quantidade] circuitos — mão de obra e material; d) instalação hidráulica: [quantidade] pontos de água e [quantidade] de esgoto — mão de obra e material; e) assentamento de piso e revestimento: [quantidade] m² — mão de obra apenas, piso, revestimento, argamassa colante e rejunte por conta do contratante; f) forro e acabamento em gesso: [quantidade] m², com [quantidade] m de sanca — mão de obra e material; g) pintura: [quantidade] m² de parede e teto, [número] demãos de acabamento — mão de obra apenas, massa corrida e tinta por conta do contratante; h) limpeza fina ao término dos serviços. Regime: cada alínea declara se o preço cobre apenas a mão de obra ou a mão de obra e o material. Onde o material for adquirido pelo contratado, incide taxa de administração de [percentual]% sobre a nota, apresentada junto com a medição. Equipe prevista: [número] oficiais e [número] serventes, com encarregado em [período]. Horário de trabalho: de segunda a sexta, das [hora] às [hora], respeitado o regulamento interno do condomínio.
3. O que não está incluído
Não integram este orçamento e serão medidos e orçados à parte, se solicitados: - materiais de acabamento escolhidos pelo contratante — piso, revestimento, louças, metais, tinta e bancadas —, salvo onde o item 2 declarar o material como incluído; - projetos de arquitetura e de engenharia, laudos, ART ou RRT de execução; - taxas de condomínio, alvarás de prefeitura e ligações ou aumento de carga junto às concessionárias; - container e caçamba além do número previsto no item 2(a); - serviços decorrentes de vício oculto encontrado durante a demolição — infiltração, fiação fora de norma, laje comprometida, tubulação corroída, viga ou pilar com armadura exposta; - retrabalho ou correção de serviço executado por terceiros antes desta contratação; - horas extras, adicional noturno e trabalho em sábados, domingos e feriados; - mobiliário, marcenaria, serralheria, vidraçaria e marmoraria (pedra e bancada), salvo se descritos no item 2.
4. Etapas e prazos
Prazo total: [número] dias úteis a contar da liberação da obra pelo contratante e do pagamento da parcela de mobilização. Cronograma físico-financeiro previsto: Demolição e remoção de entulho: [número] dias úteis. Alvenaria, reboco e contrapiso: [número] dias úteis. Instalações elétrica e hidráulica: [número] dias úteis, executadas em paralelo. Assentamento de piso e revestimento: [número] dias úteis. Forro e gesso: [número] dias úteis. Pintura e limpeza fina: [número] dias úteis. Os prazos contam apenas dias úteis e ficam suspensos: enquanto houver decisão, aprovação ou pagamento pendente do contratante; enquanto material de escolha do contratante não estiver na obra; durante a paralisação determinada pelo condomínio ou pelo poder público; e enquanto pendente a decisão sobre vício oculto, nos termos do item 5.
5. Acréscimos de escopo
Todo serviço não listado no item 2 será medido, orçado e aprovado por escrito ANTES da execução, em aditivo que registre descrição, quantidade, preço unitário, valor total e prazo adicional. Serviço executado sem aprovação por escrito não é devido pelo contratante — e o contratado não é obrigado a executar serviço pedido verbalmente. A descoberta de vício oculto, nos termos do item 3, será comunicada com registro fotográfico e suspende o cronograma da etapa atingida até a decisão do contratante sobre executar ou não o reparo. Quantidade medida em vistoria que se revele diferente da real será acertada na medição, ao mesmo preço unitário do item 2.
6. Condições de pagamento
Valor total: R$ [valor], conforme as quantidades do item 2. Forma de pagamento: [percentual]% na mobilização, antes do início dos serviços, e o saldo por medição do serviço efetivamente executado. Medições: [quinzenais/semanais], com relatório do percentual concluído por etapa, assinado pelas duas partes. Vencimento de cada medição: [número] dias após o aceite do relatório. Aditivos aprovados na forma do item 5 são medidos e faturados junto com a medição da etapa em que ocorreram. Atraso superior a 10 dias no pagamento de qualquer medição suspende os serviços até a regularização, e o prazo do item 4 fica prorrogado pelo mesmo número de dias da paralisação.
7. Validade da proposta
Este orçamento é válido por 10 dias a contar de [data]. Depois desse prazo, os quantitativos permanecem, mas os preços de material e mão de obra serão recotados.
8. Aceite
O aceite deste orçamento se dá pela assinatura eletrônica abaixo, que registra data, hora e endereço IP do aceite, e vale como contrato entre as partes. Nenhum serviço será iniciado e nenhum material será adquirido pelo contratado antes do aceite e do pagamento da parcela de mobilização.
Perguntas frequentes
- Orçar por preço fechado ou por administração?
- Preço fechado transfere para você o risco da quantidade: se o m² medido estava errado, o prejuízo é seu, e por isso precisa embutir margem para custos indiretos, tributos, risco e lucro — o BDI. Por administração, o contratante paga o material pela nota mais uma taxa de administração (que é o BDI explícito), e o risco do preço é dele. O modelo acima serve aos dois: no item 2 você declara o regime por etapa e a taxa de administração, e no item 5 registra o acerto de quantidade medida a menos.
- Preciso de responsável técnico e ART para uma reforma?
- Depende do serviço e de quem cobra. Condomínio costuma exigir ART ou RRT com laudo para qualquer intervenção que toque estrutura, e a prefeitura exige alvará em alguns casos. Como isso não é serviço de empreitada, aparece na lista de exclusões do item 3 — e o item 1 tem a linha do responsável técnico para quando o condomínio pedir.
- O serviço do pedreiro anterior estava errado. Quem refaz?
- Não é você, e é o item 3 que diz isso: retrabalho de serviço executado por terceiros antes da contratação não integra o orçamento. Fotografe o que encontrou antes de começar. Sem registro, tudo que estiver errado no fim da obra é atribuído a quem estava lá por último.
- O cliente pediu mais um serviço no meio da obra. Como cobro?
- Pelo item 5: mede, orça com preço unitário e prazo, manda por escrito e só executa depois do aceite. Uma mensagem descrevendo o serviço e o valor, respondida com "pode fazer", já serve de aditivo. O que não serve é combinar de viva-voz e apresentar a conta na medição final.